പദ്ധതി വികസന നിക്ഷേപകരോ, ഓഹരി പ്രായോജകരോ, വായ്പാ ദാതാവോ, സര്‍ക്കാരോ ആരുമാകട്ടെ ഭൂമിയുടെ സൂക്ഷ്മ വിപണിയിലെ അടിസ്ഥാനഘടകങ്ങളും അതിനൊപ്പം വേണ്ടിവരുന്ന ആവശ്യങ്ങളും കണക്കിലെടുത്താല്‍ മാത്രമേ വിജയം കണ്ടെത്താനാകൂ.
പല നിക്ഷേപ മേഖലകള്‍ക്കും ഭൂമിയുടെ ലഭ്യതയും ഉപയോഗയോഗ്യതയും വളരെ നിര്‍ണ്ണായകമാണ്. എന്നിട്ടും നയങ്ങള്‍ രൂപപ്പെടുത്തുമ്പോഴും നിക്ഷേപ തീരുമാനങ്ങള്‍ എടുക്കുമ്പോഴും ഇതിനു വേണ്ടത്ര ശ്രദ്ധ ലഭിക്കുന്നില്ല. ഭൂമിയുമായി ബന്ധപ്പെട്ടു വ്യവസായികളും നിക്ഷേപകരും മുന്‍കാലങ്ങളില്‍ നേരിട്ട പ്രയാസങ്ങള്‍ കണക്കിലെടുക്കുമ്പോള്‍ ഇന്ത്യന്‍ സാഹചര്യത്തില്‍ ഈ വിഷയത്തിന് കൂടുതല്‍ പ്രാധാന്യമുണ്ട്. ഭൂമിയുടെ ഉപയോഗയോഗ്യതയെക്കുറിച്ചും യോഗ്യമായ ഭൂമിയുടെ ലഭ്യതയെക്കുറിച്ചും ചില ചോദ്യങ്ങള്‍ ഉയരേണ്ടിയിരിക്കുന്നു.
ഒന്നാമത്തെ ചോദ്യം, ആവശ്യമായ അടിസ്ഥാന സൗകര്യങ്ങളും പദ്ധതികളും ഉണ്ടാക്കുന്നതിനാവശ്യമായ ഭൂമി ആവശ്യമായ വലിപ്പത്തില്‍ ലഭ്യമാണോ എന്നാണ്. അടിസ്ഥാനസൗകര്യങ്ങള്‍ക്ക് ഭൂമി ആവശ്യമാണ് എന്നത് തര്‍ക്കമില്ലാത്ത കാര്യമാണ്.
രണ്ടാമത്തെ ചോദ്യം, പരിഗണനയിലുള്ള പദ്ധതിക്ക് ചേരുന്ന ഭൂമിയാണോ ലഭ്യമായിട്ടുള്ളത് എന്നാണ്. ഉദാഹരണത്തിന് ഒരു ഡാറ്റ കേന്ദ്ര അടിസ്ഥാനസൗകര്യ വികസനത്തിനാണെങ്കില്‍ തൊട്ടുതൊട്ടു കിടക്കുന്ന തുടര്‍ച്ചയായ ഭൂമിയുടെ ആവശ്യമുണ്ടാകും പദ്ധതിയുടെ നടത്തിപ്പിന്.
ഈ ആസ്തികളില്‍ നിന്നും സാമ്പത്തികമൂല്യവും ധനമൂല്യവും ഒരുപോലെ നല്‍കാവുന്ന ഒരു പരിസ്ഥിതി സൃഷ്ടിക്കാന്‍ ലഭ്യമായ ഭൂമി ഉപയോഗിക്കാന്‍ കഴിയുമോ എന്നാണ് മൂന്നാമത്തെ ചോദ്യം. ഡാറ്റ കേന്ദ്രത്തിന്റെ കാര്യത്തിലാണെങ്കില്‍ മുടങ്ങാത്ത വെദ്യുതി ലഭ്യതയോ അല്ലെങ്കില്‍ അതിനുള്ള ബദല്‍ മാര്‍ഗങ്ങള്‍ക്കും പ്രാപ്യമായ ഒന്നായിരിക്കണം ഭൂമി.
ആഗോള, ആഭ്യന്തര, നിക്ഷേപകേന്ദ്രമാകാനുള്ള ഇന്ത്യയുടെ ആഗ്രഹം സാധിക്കണമെങ്കില്‍ ഈ മൂന്നു ഉപാധികളും പാലിക്കുന്ന ഭൂമി കണ്ടെത്തിയേ മതിയാകൂ. ഭൂമി ലഭ്യതയെയും ഉപയോഗയോഗ്യതയെയും കുറിച്ചുള്ള മുകളില്‍പ്പറഞ്ഞപോലുള്ള ഉപാധികളുടെ സൂക്ഷ്മതയോടെയുള്ള വിശകലനങ്ങള്‍ നിക്ഷേപകരെയും നിക്ഷേപ പ്രക്രിയക്ക് ആക്കം കൂട്ടാന്‍ സര്‍ക്കാരിനെയും സഹായിക്കും.
ഇക്കാര്യത്തില്‍ മുന്‍കാല അനുഭവങ്ങളില്‍ നിന്നും നമുക്കേറെ പഠിക്കാനുണ്ട്. പ്രത്യേക സാമ്പത്തിക മേഖലകള്‍ (SEZ) സംബന്ധിച്ച ഇന്ത്യയുടെ ഗുണവും ദോഷവും കലര്‍ന്ന അനുഭവവും കൂടുതല്‍ വിജയകരമായ ചൈനയുടെ പ്രത്യേക സാമ്പത്തിക മേഖലകളും തമ്മില്‍ തട്ടിച്ചുനോക്കിയാല്‍ ഭൂമി തെരഞ്ഞെടുക്കുന്നതിനുള്ള പങ്ക് ഒട്ടും ചെറുതല്ല.
‘പ്രത്യേക സാമ്പത്തിക മേഖലകളുടെ വികസന സ്വാധീനം: ഇന്ത്യന്‍ സംസ്ഥാനങ്ങളില്‍ നിന്നുള്ള തെളിവ്’ എന്ന പഠനത്തില്‍, മീര്‍ ആല്‍ക്കോണ്‍ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നത് ഇന്ത്യയിലെ ചെസ് SEZ കളുടെ സ്ഥലം തെരഞ്ഞെടുക്കുന്നതില്‍ വ്യാപാരബാഹ്യമായ കാര്യങ്ങള്‍ക്കു പ്രാമുഖ്യമുണ്ട് എന്നാണ്. വ്യാപാര ആവശ്യത്തിന്റെ അഭാവവും, അതുകൊണ്ടുതന്നെ സാമ്പത്തികമായി പ്രായോഗികമല്ലാത്തതുമാണ് ഇന്ത്യയിലെ SEZ കള്‍ പലതും നേരിടുന്ന വലിയ പ്രശ്‌നങ്ങളിലൊന്ന്.
SEZ കളുടെ കാര്യത്തില്‍ പ്രത്യേകിച്ചും പൊതുവിലും ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കല്‍ വിഷയത്തെക്കുറിച്ച് പറയുമ്പോള്‍ ‘പരമാവധി ഉപയോഗ്യയോഗ്യമായ ഭൂമി’ തെരഞ്ഞെടുക്കുന്നതിലെ മൂല്യം നാം തിരിച്ചറിയണം. ഇത് നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് നിക്ഷേപത്തില്‍ ലാഭമുണ്ടാക്കുകയും കൂടാതെ ഭൂമിയുടെ ഉത്പാദനക്ഷമമായ ഉപയോഗം ഉറപ്പുവരുത്തുകയും ചെയ്യുന്നു. അതേസമയം ഭൂമി തെരഞ്ഞെടുപ്പ് മോശമാണെങ്കില്‍ അത് നിക്ഷേപത്തില്‍ നഷ്ടം വരുത്തുമെന്ന് മാത്രമല്ല, കൃഷി പോലുള്ള അതിന്റെ യാഥാര്‍ത്ഥത്തിലുണ്ടായിരുന്ന ഉപയോഗത്തിലേക്ക് തിരിച്ചുകൊണ്ടുപോകാന്‍ സാധിക്കാതെയും വരുന്നു. അപൂര്‍ണവും പ്രവര്‍ത്തനക്ഷമമല്ലാത്തതുമായ പദ്ധതികള്‍ ഇന്ത്യയിലെ SEZ-കളില്‍ പലതിലെയും ഭൂമിയെ ഉപയോഗശൂന്യമാക്കുകയാണ്.
കഴിഞ്ഞ കുറച്ചു വര്‍ഷങ്ങളായി ഇന്ത്യയില്‍ പിറകോട്ടു പോകുന്ന ഭാവനസമുച്ചയ നിര്‍മ്മാണ മേഖലയില്‍ ഭൂമി തെരഞ്ഞെടുക്കുന്നത് വളരെ പ്രസക്തമായ ഒരു വിഷയമാണ്. മറ്റു മേഖലകളിലേതുപോലെത്തന്നെ ഭവനസമുച്ചയങ്ങളുടെ കാര്യത്തിലും ലഭ്യത, ഉപയോഗയോഗ്യത, പരിതസ്ഥിതി ബന്ധം സംബന്ധിച്ച ചോദ്യങ്ങള്‍ പ്രസക്തമാണ്.
ഭൂമിയുടെ ഉപയോഗത്തിന് ശരിയായ മൂല്യം നല്‍കുന്ന തരത്തില്‍ ബന്ധമുണ്ടാക്കുന്ന, ഉപയോക്താവിന് ശരിയായ വിലയ്ക്ക് ഭൂമിയും അതിലെ ആസ്തിയും ലഭ്യമാക്കുന്ന ഒരു പരിതസ്ഥിതി സൃഷ്ടിക്കാത്ത പദ്ധതികളാണ് ഈ മേഖലയിലെ പ്രധാന പ്രശ്‌നങ്ങളിലൊന്ന്. ആഗോളതലത്തില്‍ത്തന്നെ നഗരങ്ങളിലെ ഭൂമിയുടെ മൂല്യത്തിന്റെ പ്രധാന ഘടകങ്ങളിലൊന്നായ തൊഴിലിടങ്ങളിലേക്കുള്ള ഗതാഗത സൗകര്യം വേണ്ടത്ര ഇല്ലാത്ത പദ്ധതികള്‍ അപൂര്‍ണമായി ശേഷിക്കുകയും കമ്പനികളെ നഷ്ടത്തിലാക്കി ഒടുവില്‍ ബാങ്കുകളുടെ നിഷ്‌ക്രിയ ആസ്തികളിലേക്ക് വകചേരുകയും ചെയ്യുന്നു.
ഭവനസമുച്ചയനിര്‍മ്മാണത്തില്‍ വിതരണത്തില്‍ മാന്ദ്യം നേരിടുമ്പോഴും നഗര പാര്‍പ്പിടങ്ങള്‍ക്കുള്ള ആവശ്യം ഏറിവരികയാണ് എന്നതാണ് വൈരുധ്യം. ഈ വിപണി പരാജയത്തില്‍ ഭൂമിയുടെ തെറ്റായ തെരഞ്ഞെടുപ്പ് വലിയൊരു ഘടകമാണ്.
പദ്ധതി വികസന നിക്ഷേപകരോ, ഓഹരി പ്രായോജകരോ, വായ്പാ ദാതാവോ, സര്‍ക്കാരോ ആരുമാകട്ടെ ഭൂമിയുടെ സൂക്ഷ്മ വിപണിയിലെ അടിസ്ഥാനഘടകങ്ങളും അതിനൊപ്പം വേണ്ടിവരുന്ന ആവശ്യങ്ങളും കണക്കിലെടുത്താല്‍ മാത്രമേ വിജയം കണ്ടെത്താനാകൂ. നിക്ഷേപ ആശയങ്ങളിലെയും നയങ്ങളിലെയും മുന്‍കാല പിഴവുകള്‍ ഈ മേഖലയിലെ ചതിക്കുഴികളെക്കുറിച്ച് നമുക്ക് ഒരു ധാരണയുണ്ടാക്കിത്തരുന്നുണ്ട്. മുന്നോട്ട് പോകുമ്പോള്‍ ഭൂമിയുടെ തെരഞ്ഞെടുപ്പില്‍ ശരിയായ തീരുമാനങ്ങളെടുക്കാന്‍ അവ നമ്മെ സഹായിക്കും.
